Vivienda, algo más que un mercado
Fecha: julio 2026
Cuadernos de Información Económica, N.º 313 (julio-agosto 2026)
Sumario
El acuerdo de alto el fuego y de normalización del tráfico marítimo en el Golfo Pérsico aporta un respiro a la economía y reduce las presiones inflacionarias en la economía española. De respetarse las principales cláusulas del acuerdo, la situación de escasez de hidrocarburos y de otras materias primas podría desaparecer en las próximas semanas. Sin embargo, la inflación todavía tardará unos meses en volver a la senda anterior al conflicto, ya que el shock de precios generado por la guerra seguirá propagándose a través del tejido productivo. Además, la retirada de las rebajas fiscales sobre los combustibles supondrá un incremento de la tasa de inflación de entre ocho y nueve décimas porcentuales. Finalmente, la economía española arrastra un problema de inflación subyacente que precede el estallido de la conflagración y que podría persistir, incluso en un escenario de vuelta a la normalidad de los mercados energéticos.
Mediante una simulación estática referida al período 2025-2040, se estima el efecto puro del envejecimiento sobre la recaudación de los tres principales ingresos coactivos: IRPF, cotizaciones sociales e IVA. En concreto, se responde a la siguiente pregunta: ¿cuál sería la recaudación en 2025 bajo la estructura demográfica, más envejecida, de 2040? Los resultados muestran una reducción cercana al 3,3 %, equivalente, aproximadamente, a 15.100 millones de euros. El envejecimiento desplaza la composición de la recaudación por cohortes hacia los hogares cuyo sustentador principal tiene entre 60 y 75 años. Para compensar esa pérdida recaudatoria por la vía de la inmigración, serían necesarios alrededor de 650.000 hogares inmigrantes equivalentes situados en la cohorte de 30 a 39 años.
La asequibilidad de la vivienda se ha convertido en uno de los desafíos económicos y sociales de Europa. Este artículo sostiene que su deterioro responde, ante todo, al choque entre una demanda creciente y una oferta cada vez más inelástica en las áreas urbanas más prósperas. Las restricciones físicas, urbanísticas y políticas limitan la construcción, mientras muchas medidas populares —subsidios a la compra, ventajas fiscales o controles de alquileres— alivian síntomas a corto plazo, pero pueden elevar precios, reducir la oferta y perjudicar a futuros residentes. A partir de evidencia comparada, con especial atención a Inglaterra y Suiza, se muestra cómo los incentivos institucionales y electorales favorecen políticas bienintencionadas pero ineficaces. La mejora duradera de la asequibilidad exige reformar la planificación, alinear incentivos locales y ampliar la oferta de vivienda.
Las tensiones en los mercados inmobiliarios europeos han dejado de responder a la lógica que predominó antes de la crisis financiera global. Este artículo propone una taxonomía de los riesgos inmobiliarios actuales y argumenta que el principal desafío ya no reside en una burbuja crediticia generalizada, sino en la interacción entre escasez estructural de oferta, deterioro de la accesibilidad y nuevas vulnerabilidades financieras. Con España y la Unión Europea como referencia, se identifican riesgos de accesibilidad, oferta, estabilidad financiera, regulación, cambio climático y productividad. La principal conclusión es que la vivienda ha dejado de ser únicamente un mercado para convertirse en una infraestructura económica crítica.
La necesidad de reforzar el parque de vivienda asequible, tanto para su adquisición como, sobre todo, en alquiler, requiere una enorme inversión. El reconocimiento de la vivienda como un servicio de interés económico general por parte de la Comisión Europea plantea un cambio fundamental de enfoque en la definición de apoyos públicos al desarrollo de un parque de vivienda de alquiler social o asequible. Históricamente, se ha trabajado con una asunción tácita de que los apoyos públicos a la vivienda protegida no constituyen ayudas de Estado, pero el nuevo esquema obliga a definir un marco claro que, tras un análisis del fallo de mercado que quieren cubrir las ayudas y de los beneficiarios finales de las mismas, los usuarios de los parques de vivienda social o asequible y los promotores de las viviendas justifique el nivel de los apoyos públicos para garantizar que compensan déficit de financiación.
El sector bancario español ha reducido de forma significativa su exposición al sector inmobiliario (“ladrillo”) desde la Gran Recesión. Antes de la crisis, el crédito al ladrillo superaba el 60 % del total al sector privado, con un elevado peso del destinado a la promoción inmobiliaria y construcción. Tras un fuerte proceso de desapalancamiento y saneamiento, la estructura del crédito al ladrillo es hoy más equilibrada (con mayor participación del crédito para la compra de vivienda) y con un peso inferior. Aunque España sigue algo por encima de la media europea en exposición a las actividades inmobiliarias, se debe a la importancia que tiene la vivienda en propiedad y, por tanto, el crédito para la compra de vivienda. En conjunto, el sistema bancario español es ahora más solvente y menos vulnerable que en el pasado a potenciales correcciones en el mercado de la vivienda.
El Banco Central Europeo se convirtió en el primer gran banco central en subir los tipos de interés en respuesta a las presiones inflacionistas derivadas de la guerra en Oriente Medio. Esta medida refleja una “decisión discrecional” del Consejo de Gobierno del BCE, que consideró necesario enviar una señal a los mercados para subrayar su determinación de cumplir con su mandato de estabilidad de precios. Esa señal es importante no tanto por lo que indican actualmente los datos sobre el impacto neto de la crisis de los precios de la energía en los precios y la producción, como por la amenaza de que las empresas y los hogares puedan reaccionar de forma exagerada al adaptarse a un repentino repunte de la inflación. Es importante destacar que esta medida no debería tener consecuencias significativas a largo plazo más allá de su valor simbólico. Los cambios estructurales en la economía europea hacen probable que los tipos de interés tengan que subir en cualquier caso. No obstante, esta medida sugiere un cambio sutil pero importante en el equilibrio entre las reglas y la discrecionalidad en la formulación de la política monetaria. Es posible que otros bancos centrales tengan que demostrar su capacidad de actuación siguiendo el ejemplo del BCE.
La economía española continuó exhibiendo un gran dinamismo en 2025, con un crecimiento del PIB del 2,8 %, por encima de las previsiones al inicio del ejercicio. El mercado de trabajo también continuó creando empleo a un ritmo muy estable y dinámico, con un cierto avance de la productividad por hora trabajada, aunque no de la productividad por ocupado. La inflación ha mostrado una notable resistencia a la baja, situando su media anual en el 2,7 %, solo una décima porcentual por debajo del año anterior, observándose incluso una trayectoria ascendente de la tasa subyacente en la segunda mitad del año. Se mantiene además un diferencial con respecto a la media de la eurozona que refleja tanto el mayor dinamismo de la demanda como, posiblemente, efectos de segunda ronda. Los tipos de interés a un año se situaron en un nivel inferior al del año anterior, mientras que la rentabilidad de la deuda a largo plazo se mantuvo en niveles muy semejantes a los de 2024, sin grandes fluctuaciones, salvo un repunte transitorio en el momento en que la Administración Trump anunció el cambio de política arancelaria.
En un entorno de progresiva estabilización de los márgenes y de incipiente reactivación del crédito en el sector bancario español, este artículo analiza cómo la rentabilidad de la cartera crediticia se ve favorablemente afectada por dos factores, como son la diversificación por segmentos y la intensidad de la vinculación del cliente. El análisis permite identificar hasta qué punto una mayor diversificación contribuye a unos mayores niveles de rentabilidad y a sostener la capacidad de generación de ingresos. También se pone de manifiesto la creciente relevancia de la vinculación del cliente como elemento complementario para la generación de rentabilidad. En este sentido, la comercialización de productos financieros y no financieros asociados a este producto emerge como un factor diferencial en las estrategias de las entidades, al permitir maximizar el valor del cliente más allá del puro margen estrictamente de la operación, que en muchos casos no compensaría el coste de oportunidad frente a la inversión en deuda pública.