Vivienda: expectativas, precios y políticas
Fecha: marzo 2026
Cuadernos de Información Económica, N.º 311 (marzo-abril 2026)
Sumario
Estos últimos años, la economía española ha logrado capear la sucesión de shocks externos, gracias al fuerte tirón de la demanda interna y al crecimiento demográfico. El ciclo expansivo debería mantenerse en los próximos dos años, si bien a un ritmo más moderado. La previsible reducción en los flujos de entrada de inmigrantes, el agotamiento de los fondos europeos, la finalización de la etapa de intenso crecimiento del turismo y la normalización de la elasticidad de las importaciones son los grandes factores que explican dicha ralentización. El crecimiento del PIB español seguirá superando al de la eurozona, impulsado por una aún dinámica demanda nacional, mientras que la inflación permanecerá estancada por encima de la media europea. El riesgo más inmediato a este escenario central procede de una elevación persistente de los precios energéticos como consecuencia del conflicto con Irán. Su impacto sobre el PIB se materializaría a través del aumento de la inflación y su efecto sobre el consumo privado, uno de los pilares del ciclo expansivo y, en menor medida, sobre las exportaciones y sobre la inversión.
Con un PIB combinado de 20 billones de euros y una base industrial a la altura de la de Estados Unidos, la Europa ampliada posee la capacidad económica e industrial necesaria para crear fuerzas militares sólidas. Aunque el gasto en defensa está aumentando, liderado por Alemania, Polonia y los países nórdicos, estos esfuerzos de rearme siguen estando fragmentados. Persisten importantes “brechas de capacidad” en sectores de alta tecnología como la defensa aérea, el espacio y la ciberseguridad. Los avances en la creación de una base industrial de defensa europea sólida se ven frenados por el principio del juste retour y la preferencia por los campeones nacionales, lo que da lugar a una producción ineficiente y a costosos retrasos en los proyectos de colaboración. Para reforzar eficazmente la seguridad y apoyar a Ucrania, Europa debe superar los silos nacionales. Las principales carencias en materia de capacidad no se están abordando, como demuestran la lenta puesta en marcha del sistema europeo de defensa aérea SAMP/T y la desconexión entre las inversiones nacionales en el ámbito espacial. Estos proyectos clave deben ser prioritarios.
El marcado aumento de los precios de la vivienda en 2024–2025 ha reavivado el temor a la formación de una nueva burbuja inmobiliaria en España, similar a la de los años 2000. Este trabajo combina el análisis de indicadores macroeconómicos con el papel de las expectativas de los hogares sobre el precio de la vivienda en la dinámica reciente del mercado a partir de la evidencia procedente de la Encuesta sobre Expectativas del Precio de la Vivienda en España 2025 (EPVE 2025), diseñada para ser estrictamente comparable con una encuesta previa realizada en 2005 (García-Montalvo, 2005).
Las políticas de vivienda aplicadas en Europa desde 2000 muestran un patrón consistente: sus efectos a largo plazo divergen, con frecuencia de forma opuesta, de sus efectos a corto plazo. La evidencia empírica disponible indica que los controles de alquiler generan escasez y reducen la inversión; los subsidios a la demanda se capitalizan en precios cuando la oferta es inelástica; y los modelos de vivienda social de gran escala solo han funcionado bajo condiciones históricas muy particulares. El caso español es singularmente preocupante: el modelo VPO en propiedad con desprotección automática ha creado un parque de alquiler social de apenas el 2 % del total, mientras que la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 replica errores ya documentados. La única política que puede tener eficacia sostenida en el largo plazo para los problemas actuales de acceso es el aumento de la oferta disponible. Sin liberar suelo, agilizar licencias y dar seguridad jurídica a los promotores, será difícil que se resuelva.
Alrededor del 50 % de los jóvenes menores de 35 años emancipados vive de alquiler. En esta cohorte, el alquiler es un fenómeno marcadamente urbano: seis de cada diez hogares residen en municipios de más de 100.000 habitantes. A medio plazo, el porcentaje de jóvenes inmigrantes no europeos que vive de alquiler superará al porcentaje correspondiente entre los nacidos en España. El sobreesfuerzo de los jóvenes que alquilan vivienda (incluyendo comunidad, energía y agua) ha empeorado tras la pandemia, consumiendo, actualmente, alrededor del 35 % de su presupuesto. El ranking de las comunidades autónomas/ciudades autónomas con mayor nivel de sobreesfuerzo está liderado por Baleares, seguido de Asturias, Cataluña, País Vasco, Ceuta y Madrid. En el extremo opuesto se encuentran Murcia, La Rioja y Galicia. No hay mejoras a la vista en el nivel de sobreesfuerzo al que deberán hacer frente los jóvenes en 2026 para alquilar vivienda.
Existe una evidencia cada vez mayor de una creciente concentración de la riqueza en determinadas cohortes de edad, fenómeno que se extiende también al interior de las propias generaciones mediante un aumento de la brecha intrageneracional. Utilizando microdatos de la Encuesta Financiera de las Familias, este trabajo analiza cómo ambas dimensiones de la desigualdad de la riqueza se han intensificado en España en las últimas décadas, identificando como factores clave los ajustes de renta derivados de la crisis financiera y, especialmente, la evolución del precio de la vivienda, en la que se materializa la mayor parte del patrimonio de los hogares.
Cuando está de plena actualidad el debate sobre simplificación regulatoria (en el caso europeo), o incluso desregulación (en el de USA o UK), sobre todo en términos de requerimientos de capital, no deja de ser paradójico constatar que toda la banca europea, si bien la española en menor medida, mantiene niveles de capital muy por encima de los exigidos por el marco regulatorio actualmente vigente, incluyendo las exigencias añadidas por el supervisor. Estas (conocidas como P2R y P2G) se derivan, en el marco del SREP de una evaluación integral, prospectiva y sensible al perfil de riesgo individual de cada entidad, incorporando tanto escenarios adversos como la capacidad de absorción de pérdidas a lo largo del ciclo económico, por lo que cabe poner en cuestión la extendida práctica en toda la banca europea, aunque mucho menos en España, de mantener tan elevados excesos de capital. En este contexto, el artículo analiza la relación entre capital regulatorio y supervisor exigido, exceso mantenido sobre el mismo, rentabilidad ajustada a riesgo y valoración de las entidades financieras, para indagar si la acumulación de elevados niveles de capital excedentarios u ociosos tiende a generar efectos adversos sobre la creación de valor para el accionista. Dado que el capital constituye el recurso de financiación más costoso y menos diversificable, su sobredimensionamiento podría traducirse en una destrucción de rentabilidad y de valoración desde la perspectiva de los inversores.
El artículo analiza la propuesta de reforma del sistema de financiación autonómica presentada por el Ministerio de Hacienda en enero de 2026. El análisis sugiere que la nueva propuesta mantiene una lógica federal y reforma el modelo vigente. Destaca la reducción de la dispersión en recursos por habitante ajustado, favoreciendo especialmente a comunidades infrafinanciadas como Comunidad Valenciana, Murcia, Andalucía y Castilla-La Mancha. No obstante, introduce elementos controvertidos, como el fondo climático y el tramo IVA pymes, que generan dudas sobre su justificación y efectos redistributivos. El impacto financiero sería elevado —hasta 21.000 millones adicionales— aunque el efecto neto real sería menor al considerar el crecimiento tendencial de ingresos. La reforma produce ganancias muy desiguales entre territorios.
La saturación turística, o overtourism, plantea crecientes desafíos para la sostenibilidad social y ambiental de los destinos turísticos más populares. Este artículo analiza el potencial del impuesto turístico como herramienta de gestión para contener la masificación y, simultáneamente, reforzar la competitividad del destino. Frente a la dicotomía habitual entre crecimiento económico y calidad de vida local, se argumenta que un impuesto turístico bien diseñado puede reducir la congestión, mejorar la experiencia del visitante, favoreciendo un turismo de mayor valor añadido y, con ello, mejorar la competitividad de las empresas y del destino en su conjunto. El artículo concluye con un estudio del caso de las Islas Baleares, donde ya se aplica un impuesto turístico con resultados aún limitados.