25 años de crédito y vivienda: un modelo residencial en cuestión
Fecha: septiembre 2024
Ignacio Ezquiaga
Estudios de la Fundación. Serie Economía y Sociedad, N.º 104
La burbuja, su crisis y el largo proceso de desapalancamiento posterior ponen de manifiesto la relevancia de analizar el periodo desde el punto de vista de la calidad del flujo de crédito y del funcionamiento sesgado de los procesos de concesión de financiación que realiza principalmente la industria bancaria. El canal crediticio se interrumpió a partir de 2008 y hubo de ser reparado mediante las capitalizaciones privadas y públicas (2010-2012) con un alto coste en pérdidas para los inversores privados y para el Gobierno. Además, se llevó a cabo una profunda reforma y una amplia reestructuración y concentración. El sistema, pues, ya no financia burbujas inmobiliarias, pero nos preguntamos por qué la salida de la crisis no ha resuelto también los problemas del mercado de la vivienda. En el modelo residencial, basado en la propiedad y el mercado libre, descansa en gran medida la respuesta: a pesar de que el crédito fluye de nuevo eficientemente, el mercado de la vivienda ha seguido siendo incapaz de crear vivienda asequible a lo largo de toda la estructura social. Esto ha terminado por generar una edificación de vivienda nueva que está por debajo de las necesidades derivadas del proceso de creación de hogares. Una suerte de escasez crónica que deja fuera, sobre todo, a los jóvenes.
La limitada reconducción de los precios tras 2008 y su repunte posterior ponen de manifiesto un mercado que parece haber estado formando precios y cantidades al margen de las condiciones materiales y necesidades del grueso de las capas sociales que buscan su primera vivienda. Estamos ante una extrema dualidad. Mientras padres y abuelos disponen de viviendas principales que se han revalorizado históricamente, lo que les ha permitido pagar sus deudas y liberar ahorro, sus hijos, están en la situación opuesta, lo que lastra el potencial productivo de nuestro país. La brecha de asequibilidad de los jóvenes es tan abrupta que, en ausencia de un mercado de alquiler de vivienda, el impulso de las políticas públicas debería concentrarse en segmentar el mercado, incentivando la transformación del modelo residencial. Esto implica la recuperación del instrumento de la vivienda protegida, ahora en alquiler. Tiempo es de reequilibrar el modelo residencial.